Arthur Loyd Logistique
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Année 2017 : Un très grand millésime pour le marché de l’immobilier logistique français, dopé par l’Ile-de-France et la grande distribution

15 Janvier 2018

En forte progression depuis 2015, la demande placée en immobilier logistique pulvérise en 2017 tous les records avec près de 3,3 millions de m². A titre de comparaison elle était de 2,7 millions en 2016 tandis que la moyenne des dix dernières années s’établit à 2, 3 millions. Dans un contexte de reprise économique, l’activité a été une nouvelle fois dynamisée par les chargeurs de la grande distribution et l’e-commerce qui captent respectivement 34 % et 16 % du volume commercialisé. Pour la deuxième année consécutive, la part des clés-en-main dépasse le volume des transactions sur les bâtiments existants pour atteindre 1,7 million de m² soit 54 % de la demande globale. Mais 2017 franchit une nouvelle marche vers la massification : le segment des bâtiments XXL (supérieur à 50 000 m²) concentre 37 % de la demande (1,2 million de m²) en seulement 16 transactions.

L’Ile-de-France en tête
Retrouvant sa place de leader qui lui avait été soufflée en 2016 par les marchés hors dorsale, l’Ile-de-France illustre le mieux les forces qui animent le marché et son gigantisme. Avec plus de 1,4 million de m² placés, un record absolu et une progression en un an de 85 %, la région accueille 9 transactions XXL, dont celles de Conforama sur 180 000 m² à Tournan-en-Brie et Amazon sur 142 000 m² à Bretigny-sur-Orge. Dans un contexte d’obsolescence d’une partie de l’offre, ces formats records répondent notamment à la refonte de la supply-chain des chargeurs et à la révolution des modes de consommation.

Après une année 2016 en creux, le marché marseillais retrouve des couleurs et double son niveau de commercialisation avec 247 000 m placés, en tirant parti de l’activité des prestataires et du retour des transactions sur Saint-Martin-de-Crau.

Moins spectaculaires, les marchés des Hauts-de-France et de la région lyonnaise affichent des performances toutefois conformes à leur niveau d’activité habituel. 
323 000 m² (versus 420 000 m² en 2016, chiffre impacté par la méga-transaction d’Amazon en Picardie) ont été commercialisés dans le Nord, pour les deux tiers à l’initiative des prestataires et majoritairement sur des bâtiments neufs.
La région lyonnaise, avec une demande placée de 356 000 m² (versus 360 000 m² en 2016), enregistre ses deux plus importants mouvements sur des bâtiments neufs situés hors périmètres traditionnels : Action sur 64 000 m² à Belleville et Descours et Cabaud sur 43 000 m² à Pont d’Ain.
Le succès du blanc s’est confirmé en 2017 sur ces deux marchés.

Les marchés secondaires enregistrent un recul relatif de 13 % après leur spectaculaire percée en 2016. Ils affichent cependant une performance honorable de 920 000 m² commercialisés, soit 28 % du marché global. La moitié des volumes est réalisée par la grande distribution à l’instar d’Easydis à Montbartier sur 87 000 m² ou Lidl en trois mouvements de 55 000 m². La région Occitanie se positionne en tête avec 320 000 m² placés, tandis que la Vallée du Rhône renoue avec les transactions.

Des valeurs locatives qui évoluent lentement
A la différence des autres marchés européens, les valeurs locatives pour les entrepôts de classe A se limitent à des évolutions lentes, surtout perceptibles en régions.
Elles se maintiennent entre 47 à 65 €/ht/hc/m²/an en Ile-de-France et 43 et 47 € sur le reste de la dorsale. En parallèle, les mesures d’accompagnent se réduisent et on constate que les valeurs présentées sont dorénavant très proches des valeurs de transaction.

Un stock vieillissant
Le stock immédiatement disponible sur la dorsale s’établit autour de 1,6 million avec des évolutions contrastées : une augmentation en Ile-de-France mais une diminution dans le Nord ou la région lyonnaise, dont les taux de vacances sont au plus bas.
Globalement, les disponibilités en classe A et de grande taille font défaut sur tous les marchés et les bâtiments en blanc sont commercialisés rapidement.

L’avis de l’expert
Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique, estime que les perspectives pour le marché sont positives, compte tenu que les dynamiques observées seront encore à l’œuvre en 2018.
Réorganisation de la supply-chain de la grande distribution, intégration de mécanisation et robotisation, évolution des modes de consommation, nouvelle règlementation (cellules de 12 000 m²…) et enfin embellie du climat économique, incitent à l’optimisme pour cette nouvelle année.