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Point marché au T1 2021 | Arthur Loyd Logistique

Communiqué de presse
19 avril 2021

Découvrez ci-dessous notre communiqué de presse.

Rattrapage de la demande placée, après un premier trimestre 2020 affecté par la crise sanitaire.

La  demande  placée  dans  l’immobilier  logistique  français  acte  une  nette  hausse  au  premier  trimestre  de l’année  2021,  avec 644  000  m² commercialisés,  soit une progression  de  42  %  par  rapport  aux  trois premiers  mois  de  l’exercice  2020.  Ce résultat  est  néanmoins à nuancer  pour  Didier  Terrier,  Directeur Général  d’Arthur  Loyd  Logistique :  « il  reste  en  effet  inférieur de  16  %  à  la  moyenne  des  volumes  placés entre  2015  et  2019,  tandis  que  le  début  d’année  2020  avait  quant  à  lui connu  un net  ralentissement  de la demande placée,  pénalisé notamment  par la  crise sanitaire,  et  le confinement  de mars 2020».   

 

Soutenus  par  la  région  francilienne,  dans  laquelle  près  de  200  000  m²  ont  été  acquis  ou  pris  à  bail,  les pôles  majeurs de la  dorsale  concentrent  56  %  du  volume  total  commercialisé.  Avec  6  transactions réalisées,  les  Hauts  de  France  totalisent quant  à  eux  93  000  m²  placés,  soit  une  progression  de  14  %  par rapport  à  la  moyenne  des  volumes  pris  entre  2011 et 2020.  Les  régions  lyonnaise  et  marseillaise,  certes plus  actives  qu’au  premier  trimestre  2020,  ne  concentrent  enfin  toutes deux  que  6  %  des  surfaces commercialisées  dans  l’Hexagone.  Les  pôles  alternatifs,  sans  atteindre  leur  record  de  2019, n’en effectuent  pas  moins  leur  deuxième  meilleure  performance  des  onze  dernières  années,  avec  283  000  m² placés.  « Notons  le  dynamisme  maintenu du pôle  orléanais  qui,  avec  4  transactions,  représente  à  lui  seul 40 %  des volumes commercialisés  dans ces secteurs  »  note  Didier  Terrier.    

 

Le  marché  utilisateurs  est  plus  particulièrement  soutenu  par  les  opérations  de  taille  intermédiaire,  alors que  9  opérations ont  été  comptabilisées  sur  le  segment  20  000  –  39  999  m²,  pour  un  total  de  264  000  m².  3 transactions  de  plus  de  40 000  m²  ont  par  ailleurs  été  enregistrées  en  début  d’année  2021,  notamment  à l’initiative  d’Alloga  à  Meung  sur  Loire (Loiret),  ou  encore  de  Lidl  à  Châtelaudren-Plouagat  (Côtes d’Armor).  Les  acteurs  de  la  grande  distribution  -  Tels Scapalsace  ou  Intermarché  -  accroissent sensiblement  leurs  prises  de  surfaces  par  rapport  au  début  d’année  2020,  et comptent  pour  27  %  de  la demande  placée  totale.  Les  prestataires  logistiques,  à  l’instar  de  FM  Logistics,  Spi  Logistic  ou encore Simastock,  s’illustrent  quant  à  eux par une vingtaine de  transactions,  totalisant  309 000 m².   

 

« Autre  fait  marquant,  les  utilisateurs  gardent  un  fort  appétit  pour  les  commercialisations  de  surfaces neuves,  qui représentent  68  %  de  la  demande  placée  totale  au  premier  trimestre  2021,  soit  une proportion  aussi  élevée  qu’en  début d’exercice  2020  »  ajoute  Didier  Terrier.  La  part  des  plateformes  à construire  s’accroît  même  dans  les  secteurs  secondaires, où  elle  compte  pour  78  %  des  volumes  acquis ou  pris  à  bail.  Notons  enfin  la  commercialisation,  finalisée  ou  sur  le  point d’advenir,  de  plusieurs  surfaces lancées en  blanc,  dans les pôles majeurs de la  dorsale.

 

L’offre  de  plateformes  logistiques  disponibles  sous  6  mois  en  France  atteint  3,1  millions  de  m²  à  la  fin  du premier trimestre  2021,  concentrée  à  hauteur  de  72  %  dans  les  pôles  majeurs  de  la  dorsale.  Tandis  que  le stock  demeure  élevé dans  les  Hauts  de  France,  avec  629  000  m²  disponibles,  il  croît  en  région francilienne  atteignant  1,2  million  de  m². Surtout,  il  progresse  nettement  en  grande  région  lyonnaise  (235 000  m²)  ainsi  que  dans  le  secteur  marseillais  (182  000 m²),  apportant  une  certaine  fluidité  dans  ces  deux secteurs  jusqu’ici  sous  tension.  Notons  enfin  la  présence  de  projets spéculatifs  sur  le  marché,  les  surfaces lancées  en  blanc  représentant  21  %  des  disponibilités  sous  6  mois.  Le  potentiel  de développement progresse  quant  à  lui  pour  atteindre  10,7  millions  de  m²,  concentrés  à  hauteur  de  62  %  dans  les  pôles majeurs de la  dorsale.

Une  baisse  en  trompe  l’œil du  marché  de  l’investissement  logistique

Les  montants  investis  dans  le  segment  de  l’immobilier  logistique  atteignent  0,7  milliard  d’euros  à  la  fin  du premier trimestre  de  l’année  2021,  soit  une  baisse  de  50  %  par  rapport  aux  trois  premiers  mois  de  l’année précédente.  Le  marché reste  cependant  de  très  bonne  tenue  pour  Nicolas  Chomette,  Directeur Investissement  d’Arthur  Loyd  Logistique  :  «  à rebours  du  marché  des  utilisateurs,  le  début  d’année  2020 avait  été  exceptionnellement  bon  pour  l’investissement  en immobilier  logistique,  marqué  par  la réitération  de  2  portefeuilles  de  plus  de  300  millions  d’euros  »,  explique-t-il.  Plus globalement,  le  volume d’investissement  des  3  derniers  mois  surpasse  ainsi  de  12  %  la  moyenne  des  sommes  engagées entre  les premiers trimestres des années 2017 et  2020.   

 

Les  opérations  de  portefeuilles  soutiennent  cette  année  encore  le  marché  de  l’investissement, représentant  60  %  du montant  total  investi,  malgré  une  baisse  de  66  %  des  sommes  engagées.  Si  3 opérations  seulement  ont  été  enregistrées, elles  ont  toutes  concerné  de  grands  volumes,  et  totalisent  415 millions  d’euros.  Citons  à  titre  d’exemple  l’acquisition  par DWS  d’un  portefeuille  de  5  plateformes appartenant  à  Goodman,  sur  206  000  m²,  pour  plus  de  200  millions  d’euros. Qu’elles  concernent  des portefeuilles  ou  des  actifs  unitaires,  les  opérations  de  plus  de  50  millions  d’euros  stimulent  ainsi le  marché, représentant  74 %  du  volume total  engagé.   

 

Bien  que  minoritaires  au  regard  des  transactions  de  portefeuilles,  les  opérations  unitaires  n’en connaissent  pas  moins  une nette  progression  en  ce  début  d’année,  en  hausse  de  72  %  par  rapport  aux  3 premiers  mois  de  l’exercice  2020,  pour atteindre  280  millions  d’euros.  Elles  sont  par  ailleurs  également réparties,  en  termes  de  montants,  entre  les  pôles  majeurs de  la  dorsale  et  les  secteurs  secondaires,  dans le  Gard,  en  Normandie,  ou  encore  en  région  orléanaise.  «  Les  stratégies des  investisseurs  comprennent aussi  bien  des  positionnements  Core  -  à  l’instar  de  l’opération  de  CBRE  GI  à  Villette d’Anthon  -  que spéculatifs,  tels  Clarion  Gramercy  à  Boisseaux  ou  P3  Logistics  Park  à  Fos  sur  Mer»  ajoute  Nicolas Chomette.   

 

Tout  comme  au  début  de  l’année  2020,  les  investisseurs  internationaux  animent  presque  exclusivement  le marché.  Les institutionnels  allemands  demeurent,  de  par  les  positionnements  de  Deka  et  DWS,  très présents,  à  l’origine  des  2  plus importantes  opérations  de  ce  début  d’année.  Les  acteurs  anglo-saxons ont  quant  à  eux  engagé  plus  de  300  millions d’euros  dans  l’immobilier  logistique  français.  Parmi  eux, Crossbay  s’est  positionné  sur  un  portefeuille  de  neuf  actifs  de petite  logistique,  illustrant  l’intérêt  soutenu des  investisseurs  pour  les  bâtiments  de  messagerie  et  du  dernier  kilomètre. Notons  enfin  la  finalisation  de plusieurs  opérations  de  Sale  &  Leaseback,  que  ce  soit  à  l’initiative  de  prestataires,  à  l’instar de  Log’s,  ou d’un  chargeur tel  que Samada.   

 

« La  compression  du  taux  prime  en  immobilier  logistique  se  poursuit  au  premier  trimestre  2021,  rendue inexorable  du  fait de  l’afflux  continu  de  liquidités  sur  ce  compartiment  du  marché  de  l’investissement.  De 7,00  %  en  2013,  il  est  depuis  lors passé  sous  la  barre  de  4,00  %,  une  transaction  ayant  notamment  été actée  ce  trimestre  à  un  niveau  de  3,80  %,  dans l’un  des  pôles  majeurs  de  la  dorsale  »  conclut  Nicolas Chomette.

 

Didier TERRIER 

Directeur  Général  Associé 

didier.terrier@arthurloyd.com 

06  09  04  55  57

 

Nicolas CHOMETTE 

Directeur  investissement 

nicolas.chomette@arthurloyd.com 

06  25  70  82  17

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