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Marché utilisateurs

Avec 2 369 000 m² commercialisés, le secteur de l’immobilier logistique est demeuré animé au cours des neuf premiers mois de l’année 2019, en dépit d’un ralentissement au troisième trimestre. « La demande placée à fin septembre surpasse de 11% les volumes moyens à cinq ans, déjà portés par une année 2017 exceptionnelle », note Didier Terrier, Directeur Général d’Arthur Loyd Logistique.  

La Dorsale demeure l’axe logistique structurant de l’Hexagone, concentrant 55% des transactions effectuées. L’Ile de France en est, en dépit d’un léger retrait, le principal pôle, avec 565 000 m² placés. Elle bénéficie notamment de la prise à bail d’une surface de 72 000 m², par Stokomani, à Venette. De nombreuses constructions pour compte propre ont été effectuées en Hauts de France, permettant à la demande placée d’atteindre dans cette région le record de 437 000 m². Citons à titres d’exemples les trois constructions de Log’s à Denain, Wattrelos et Maubeuge, totalisant 106 000 m², ainsi que le positionnement de Suncity sur un grand volume à Cambrai. De nombreux projets en blanc y ont également été lancés ou livrés, notamment à Santes, Arras, Cambrai et Prouvy. La région lyonnaise enregistre quant à elle une seule transaction XXL, effectuée par Easydis à Corbas. L’activité logistique n’y atteindra pas en 2019, faute d’offre immédiate, le niveau de 2018. La tendance baissière du pôle marseillais se confirme quant à elle également, avec seulement 67 000 m² placés à 9 mois.

En hausse de 54% en un an, la demande placée atteint par ailleurs 1,1 million de m² dans les pôles extérieurs à la dorsale. Pour Didier Terrier, « les zones établies de l’axe ligérien ont été, depuis Orléans jusqu’à Nantes, tout particulièrement prisées par les utilisateurs, concentrant plus de la moitié des volumes pris hors dorsale ». 4 transactions XXL y ont ainsi été effectuées : à Angers, Action a acquis une plateforme de 56 000 m² ; à Mer, But s’est positionné sur 52 000 m². Le dynamisme hors normes de la région Grand Est se poursuit par ailleurs au troisième trimestre, avec la prise à bail d’un entrepôt de 60 000 m², par Renault, à Bas Ham.

Les chargeurs, pour plus de la moitié des acteurs de la grande distribution, s’illustrent à 9 mois par leur positionnement sur 60% des volumes placés. Parmi eux, les enseignes spécialistes des petits prix continuent d’étoffer leur réseau, notamment par la construction d’une plateforme de 72 000 m² à Venette, à destination du déstockeur Stokomani. Les prestataires logistiques privilégient pour leur part la prise à bail de plateformes moins étendues, avec seulement 7 transactions de plus de 30 000 m². Ils restent tout particulièrement présents en Ile de France, où ils prennent 49 % des volumes à 9 mois.  

L’offre logistique à moins de 6 mois se maintient quant à elle à un niveau de 1,9 million de m² sur la dorsale logistique, composée à 73% de surfaces de classe A. Elle stagne dans les régions lyonnaise (101 000 m²), marseillaise (106 000 m²) et francilienne (1 139 000 m²), et n’augmente nettement que dans les Hauts de France où elle atteint 605 000 m². Tout comme au premier semestre 2019, le potentiel de développement avoisine quant à lui 7 millions de m². « Son évolution est toutefois incertaine, alors que le gouvernement préconise aux préfets de régions et de départements, dans son instruction du 29 juillet 2019, un principe de zéro artificialisation des sols à court terme », conclut Didier Terrier.

 

Marché de l’investissement

Les montants investis en immobilier logistique ont nettement progressé au cours des trois premiers trimestres de l’année 2019, en hausse de 21% par rapport à 2018, atteignant 2,2 milliards d’euros.

« L’exceptionnelle vitalité de cette classe d’actifs est notamment rendue possible par des transactions de portefeuilles majeures, qui devraient permettre d’atteindre d’ici la fin de l’année le niveau historique de 3,7 milliards d’euros engagés » constate Nicolas Chomette, Directeur Investissement d’Arthur Logistique. 5 transactions de portefeuilles français et paneuropéen de plus de 100 millions d’euros ont ainsi d’ores et déjà été effectuées. Légèrement majoritaires à ce stade, les transactions unitaires stimulent également le marché, avec 38 opérations réalisées pour 1,2 milliard d’euros.

Le dynamisme du marché est, d’une part, illustré par plusieurs acquisitions sur les pôles établis de l’ouest français, depuis la région rouennaise jusqu’à Toulouse, mais également par une demi-douzaine de transactions en blanc, ainsi que par la réalisation de transactions dans la logistique urbaine. Barings s’est ainsi porté acquéreur d’un portefeuille de 3 messageries à proximité de Paris, Lyon et Poitiers.

L’une des spécificités de l’année 2019 tient par ailleurs à la nationalité des acteurs du marché. Nicolas Chomette précise en effet que « fait hors normes, les investisseurs français devraient dominer pour cette fois le marché de l’investissement immobilier logistique, notamment par des positionnements particulièrement marqués d’Argan, Amundi, BNP REIM et Axa IM. Cela en dépit de la forte activité des acteurs anglo-saxons et de l’arrivée de nouveaux entrants, à l’instar des coréens KIS et IGIS ».

Le taux prime en immobilier logistique se rapproche quant à lui inexorablement de 4,00%, alors que la France demeure favorablement perçue par les investisseurs, dans un contexte européen chahuté. Nicolas Chomette conclut : « le secteur de l’investissement logistique bénéficie, certes comme les autres classes d’actifs, d’une politique monétaire très accommodante et d’une abondance de liquidités, mais plus spécifiquement d’une bonne santé maintenue du marché locatif, et d’un manque de produits disponibles ».

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