1504

Covid-19 : la logistique en première ligne, le marché locatif en repli au T1 2020

Le marché locatif soutenu par les transactions hors dorsale

Rompant avec la dynamique haussière engagée il y a maintenant 4 ans, la demande placée en immobilier logistique acte une forte baisse au premier trimestre 2020, chutant à un niveau de 382 000 m². Il s’agit là d’un score non seulement inférieur de 49 % à la moyenne des surfaces commercialisées depuis 2015, mais également en deçà des volumes placés dans les années 2011-2014, période de reprise pour l’immobilier logistique après la crise de 2008.

Les principaux secteurs de la dorsale enregistrent ainsi une baisse significative, avec seulement 13 transactions effectuées pour un total de 158 000 m². Si L’Ile de France en est à nouveau le principal pôle, elle effectue toutefois sa plus mauvaise performance de la décennie, avec moins de 100 000 m² commercialisés. Tandis que les Hauts de France retournent à un niveau légèrement en deçà de la moyenne des 9 dernières années, une seule transaction a été signée sur l’ensemble des pôles lyonnais et marseillais.

Conséquence de ces retraits, les secteurs secondaires, bien que nettement moins actifs qu’en 2019 avec seulement 224 000 m² acquis ou pris à bail, concentrent désormais 59 % de la demande placée totale. L’activité y est notamment soutenue par 5 transactions dans le val de Loire élargi, ainsi que par la seule transaction XXL du trimestre, effectuée par Intermarché à Roullet-St-Estèphe, sur une plateforme de 70 000 m². Si tous les segments de surfaces sont plus globalement orientés à la baisse ce trimestre, la quasi-absence d’opérations de plus de 40 000 m² explique pour grande partie le recul de la demande placée. Cela alors que 5 commercialisations de ce type avaient été effectuées en début d’année dernière, pour un total de 296 000 m².

Au final, l’un des seuls moteurs du marché demeure l’appétit de ses acteurs pour la prise de surfaces clés en main, en hausse de 9 % par rapport au premier trimestre de 2019, pour un total de 249 000 m². Ces sujets ayant toutefois été initiés pour l’essentiel dès l’année dernière. Les chargeurs, qui ont privilégié ce type d’opérations, demeurent les principaux preneurs de surfaces et se positionnent sur 53 % des transactions en volume. Les prestataires logistiques n’en sont toutefois pas moins majoritaires en nombre d’opérations effectuées. Citons parmi ceux-ci Geodis, qui s’est illustré par 3 prises à bail, ou encore ID Logistics, avec 2 signatures. 

Le stock d’offre immédiatement disponible dans les principaux pôles de la dorsale n’évolue que peu, se positionnant à un niveau de 1,7 million de m². Particulièrement conséquente en Hauts de France, où elle se concentre à 65 % dans le Bassin Minier, l’offre se maintient à 1,1 million de m² en Ile de France, et progresse légèrement en régions lyonnaise et marseillaise. La crise pandémique actuelle et les difficultés économiques qu’elle pourrait causer étant susceptibles d’orienter ce stock à la hausse, et de poser sur le court terme la question d’un maintien des loyers. Le potentiel de développement baisse quant à lui, passant à un niveau de 6,5 millions de m². Le coup d’arrêt sur les constructions de bâtiments logistiques et l’incertitude sur les conditions de vente de ces actifs étant également susceptibles d’amener à une nouvelle résorption des projets de développement.

Le bas niveau de la demande placée au 1er trimestre peut certes s’expliquer par des facteurs préexistants à la crise du Covid-19 : faiblesse des fonciers disponibles à proximité des grandes villes, délais de levée des conditions suspensives à la construction de projets logistiques ayant déjà trouvé preneur, période pré-électorale, marché arrivé à maturité … La pandémie actuelle pourrait toutefois poser dans le court terme des problèmes de taille pour les acteurs du secteur, tels qu’une augmentation de la vacance, des renégociations des loyers, ou un asséchement du crédit. Des opportunités demeurent toutefois sur le marché utilisateurs, ce dernier pouvant être stimulé tant par le développement du e-commerce que par la logistique du circuit court, ou encore la signature de baux précaires afin de stocker les probables surplus à venir.

 

Un marché de l’investissement encore stimulé par les opérations engagées en 2019

Les montants investis en immobilier logistique ont connu un nouveau record au premier trimestre 2020, avec 1,4 milliard d’euros investis, soit une hausse de 183 % par rapport aux 3 premiers mois de l’année 2019.

Cet essor sans précédent des sommes engagées s’expliquant toutefois par la finalisation de transactions des portefeuilles de très grands volumes Mercury et Hub&Flow, initiées en 2019. Un phénomène qui n’avait pas eu lieu au premier trimestre 2019, durant lequel 74 % des sommes investies avaient porté sur des transactions unitaires. Le début d’année 2020 a quant à lui été au contraire marqué par un retour en force des portefeuilles, représentant 84 % du montant total investi.

Le marché a par ailleurs été soutenu par les positionnements d’investisseurs déjà spécialistes du segment logistique - à l’instar de Logicor, Clarion Gramercy et Nuveen - ou encore l’arrivée de nouveaux entrants dans l’Hexagone, à l’instar de Round Hill Capital et Union Investment. Les investisseurs étrangers ont ainsi presque exclusivement animé le marché, les investisseurs anglo-saxons et allemand ayant été à l’origine de 99 % des sommes engagées. 

En dépit de ces résultats hors normes, la crise du Covid19 a cependant eu un effet immédiat sur le marché de l’investissement, décalant dans un premier temps les calendriers de commercialisation d’actifs. Dans un second temps, et dans un climat d’incertitude maintenue, les investisseurs pourraient se recentrer sur des stratégies Core, privilégiant des actifs prime localisés sur la dorsale pour se prémunir du risque. Cela alors qu’on recensait déjà au premier trimestre 3 opérations spéculatives, pour un total de 136 millions d’euros. La recherche de trésorerie pourrait par ailleurs amener les utilisateurs à recourir aux techniques de Sale & Leaseback : 4 transactions de ce type ont d’ores et déjà été effectuées pour 170 millions d’euros.

En dépit de taux directeurs toujours bas, le taux de rendement prime pourrait enregistrer à l’avenir une phase de décompression qui serait liée à une moindre concurrence entre les investisseurs, en particulier les acteurs internationaux ayant recours à un effet de levier important. A l’image des autres classes d’actifs immobiliers, l’ampleur de cette décompression pourrait être plus forte sur les produits disposant d’un état locatif non sécurisé. Pour autant, les investisseurs pourraient plus que jamais cibler l’immobilier logistique, visant d’une part une stratégie de diversification de leurs portefeuilles, et prenant en compte d’autre part le rôle capital joué par l’immobilier logistique dans le cadre de la crise actuelle. 

Abonnez-vous à notre newsletter

Vous souhaitez recevoir les dernières actualités d'ARTHUR LOYD et les dernières opportunités en immobilier d'entreprise en France et dans votre région ?Inscrivez-vous pour recevoir notre newsletter mensuelle en indiquant votre email.