Immobilier logistique et compétitivité industrielle

La logistique au service de la réindustrialisation 

Industrie : une relance tributaire de la chaîne logistique

Dans le cadre du plan de relance défini par le gouvernement, 100 milliards d'euros seront consacrés au soutien de l'économie dont un tiers pour l'industrie. Un plan qui comprend notamment des aides directes aux projets industriels les plus ambitieux, et qui sera complété par le dispositif « France 2030 » et ses 30 milliards d'euros destinés à favoriser les filières innovantes y compris dans le domaine de la logistique.

La pandémie de covid-19 autant que le conflit en Ukraine ont en effet illustré les différents dangers d'une dépendance vis-à-vis des produits étrangers, qu'il s'agisse des coûts logistiques et commerciaux, ou des risques de pénurie. Or les chiffres sont éloquents : en France l'industrie ne représentait que 10,1 % du PIB en 2019 contre 16 % en moyenne pour l'union européenne. La réindustrialisation à l'échelle nationale est donc devenue un enjeu majeur pour l’économie française.

Cette ambition industrielle nouvelle est cependant inséparable d’un fonctionnement optimal du secteur logistique qui permettra aux acteurs de l'industrie d'acheter, stocker et transformer les matières premières de même que les produits manufacturés. 

La croissance du e-commerce – mais également celle des retailers et acteurs industriels – nécessitera nécessairement l'implantation de nouveaux sites logistiques dans un contexte marqué par la loi climat et résilience et son objectif zéro artificialisation nette. Il convient dès lors d'évaluer l'impact de la relocalisation industrielle sur l'immobilier logistique : en effet, la synergie entre industrie et logistique est un impératif, la première ne pouvant se développer sans le soutien de la seconde.

L’impact de la relocalisation industrielle sur l’immobilier logistique

Le contexte actuel laisse donc présager une forte croissance de l'immobilier logistique, si toutefois les politiques publiques et fiscales font en sorte de s’adapter aux nouvelles réalités. La réindustrialisation et la relocalisation de la chaîne logistique supposent en effet le retour de plusieurs maillons logistiques en France, ce qui se traduira tout d’abord par la création de nouveaux sites de production : une étape qui ne pourra être franchie sans pragmatisme de la part des collectivités publiques.

Ce sont ensuite de nouveaux espaces de stockage qui devront être créés pour répondre à l'accroissement des flux de produits finis ou intermédiaires. Si de nouveaux entrepôts logistiques doivent impérativement voir le jour dans un proche avenir, les acteurs de la filière devront tenir compte de nouvelles contraintes juridiques liées à la fin programmée de l'artificialisation des sols.

Le traitement des flux de marchandises et la nouvelle logistique urbaine imposeront également la création d'entrepôts urbains au plus près des bassins de consommation, les contraintes légales étant également de mise de par l'instauration progressive des ZFE.

Quoi qu’il en soit, la mise en œuvre d'une politique industrielle crédible et efficace ne pourra que stimuler les besoins de stockage de l'industrie : sur une période de 10 ans, ces besoins en surfaces d'entrepôts logistiques pourraient atteindre entre 500 000 et 2 millions de mètres carrés pour l'industrie.

Un tel développement de l'immobilier logistique fait potentiellement face à plusieurs obstacles de taille parmi lesquels une forte tension foncière, la longueur et la complexité des procédures d'autorisation pour la création d'entrepôts, et bien sûr les contraintes fiscales et juridiques qui pourraient freiner l’émergence de nouveaux sites de productions autant que celle des entrepôts logistiques. 

Le point de vue de Arthur Loyd Logistique : “Comme l'illustre l'exemple de Bridor à Liffré, la réindustrialisation du pays ne pourra avoir lieu sans la mise à disposition rapide de fonciers, dédiés aux activités de production et de stockage. Une évidence qui devient pourtant un défi pour les entreprises et les élus, à l'heure du ZAN."