Immobilier logistique : les petits volumes à la rescousse au S1 2023

Immobilier logistique : un recul du marché des utilisateurs à nuancer 

Avec 1,5 million de m² placés, le marché des utilisateurs est orienté à la baisse en France au premier semestre 2023. Il accuse ainsi un retrait de 9 % par rapport à la première partie d’année 2022. « Une conséquence logique du ralentissement économique global, dont témoignent la baisse de la consommation des ménages et la dégradation des perspectives d’activité des entreprises, amenant nombre de ces dernières à reporter leurs projets d’acquisitions ou de prises à bail d’entrepôts » explique Didier Terrier, Directeur Associé d’Arthur Loyd Logistique. 

« Affirmer que l’attentisme serait la seule option valable pour les chargeurs en période de crise reviendrait néanmoins à omettre le rôle majeur que jouent les prestataires dans le marché de l’immobilier logistique. Des acteurs dont le modèle repose sur une offre flexible, dans la mesure où les chargeurs peuvent leur déléguer la mise en place de leurs nouveaux projets par le biais de contrats de courte durée » ajoute Didier Terrier. Le niveau record d’activité des prestataires, au cours des 6 derniers mois, illustre pleinement cette évolution. Une quarantaine de prestataires logistiques a ainsi acquis ou pris à bail 820 000 m² de surfaces, soit un niveau supérieur de 49 % à sa moyenne décennale. 

La baisse d’activité des utilisateurs est par ailleurs à nuancer selon les sous-secteurs de l’Hexagone. Certes, le marché francilien s’est avéré atone au cours des 6 derniers mois, actant - avec seulement 318 000 m² acquis ou pris à bail - un recul de 51 % en un an. La demande placée n’a pas non plus dépassé, faute d’offre disponible, 80 000 m² en région lyonnaise. Stimulés notamment par 10 transactions portant sur des surfaces lancées en blanc, les Hauts-de-France ont quant à eux connu un niveau record d’activité, avec 321 000 m² commercialisés. Confrontée à un manque d’offre, la région marseillaise - dans laquelle 146 000 m² ont été placés au cours des 6 derniers mois - a bénéficié du développement des secteurs d’Avignon et d’Arles, historiquement moins identifiés que les pôles de Clésud ou St-Martin-de-Crau. 

Le marché des utilisateurs français a par ailleurs été soutenu par un retour en grâce des pôles secondaires, qui ont concentré 42 % de la demande placée au premier semestre 2023, contre seulement 24 % au cours de la première partie d’année 2022. Ces secteurs ont même connu, avec 637 000 m² acquis ou pris à bail, leur deuxième meilleure performance enregistrée depuis 2011. « En témoignent les exemples de Eurapharma à Val-de-Reuil (Normandie), ou encore Intex au Miroir (Bourgogne), le niveau élevé de demande placée dans les secteurs secondaires s’explique moins par un maintien de la demande exprimée dans ces pôles, que par la validation administrative de projets clés-en-mains, initiés avant la crise » tempère Didier Terrier. 

Le marché de l’immobilier logistique pâtit plus particulièrement du retrait des opérations de taille intermédiaire et, dans une moindre mesure, de grand volume. Alors que 7 transactions supérieures à 60 000 m² avaient été réalisées au premier semestre 2022, seules 3 opérations portant sur ce créneau de surfaces - initiées par Carrefour à Mondeville (Normandie), Stokomani à Verneuil-en-Halatte (région parisienne), et Houtch à St-Quentin (Hauts-de-France) - ont ainsi été finalisées au cours des 6 derniers mois. Le segment 10 000 - 19 999 m² a quant à lui bénéficié d’un dynamisme sans précédent, avec 31 transactions finalisées, pour un total de 456 000 m². 

Après 2 années de baisse continue, le stock d’offre disponible sous 6 mois est quant à lui à nouveau orienté à la hausse, atteignant 2,3 millions de m² en France, soit une progression de 11 % par rapport à la fin d’année 2022. « La hausse des disponibilités à venir s’explique plus spécifiquement par la livraison prochaine de programmes de grand volume lancés en blanc, essentiellement en Hauts-de-France et dans les pôles secondaires de l’Hexagone » ajoute Didier Terrier. Dans ces deux ensembles géographiques, le stock d’offre atteint ainsi 835 000 et 645 000 m². Il progresse également légèrement dans le couloir rhodanien - du fait d’une augmentation des disponibilités dans le pôle lyonnais - y atteignant 107 000 m² à la fin juin 2023. L’offre est en revanche légèrement orientée à la baisse dans le secteur francilien, se positionnant à un niveau de 733 000 m². Au niveau national, la concrétisation de programmes spéculatifs n’implique pas pour autant un recul du potentiel de développement. Ce dernier culmine ainsi à un niveau de 12,5 millions de m² à la fin juin, actant une progression de 6 % par rapport à décembre 2022. 

La hausse du stock et le recul de la demande placée ne contribuent pas à ce stade à une diminution des valeurs locatives en France. Le loyer de transaction moyen - pondéré par la surface - des bâtiments de classe A reste stable, se positionnant à un niveau de 51 euros au premier semestre 2023. « Cela en dépit de la réduction du poids des transactions réalisées dans les pôles francilien et lyonnais, moins nombreuses au cours du dernier semestre qu’en 2022 » note Didier Terrier. Un phénomène qui illustre la croissance des valeurs locatives dans les autres pôles majeurs de la dorsale - régions marseillaise et, plus paradoxalement, Hauts-de-France -ainsi qu’une partie des secteurs secondaires, comme l’illustrent les exemples de la Normandie ou des Pays-de-la-Loire. « Une évolution haussière bienvenue pour les propriétaires, confrontés à une redéfinition de la valorisation de leurs actifs - dans un contexte global de décompression des taux de capitalisation - mais qui pourrait être remise en question, à court terme, dans le cas où le marché des utilisateurs venait à se dégrader davantage » conclut Didier Terrier. 

Une contraction logique des volumes investis au S1 2023 

Davantage que le marché des utilisateurs, c’est le segment de l’investissement en immobilier logistique qui pâtit le plus de la dégradation du contexte macrofinancier. Seuls 560 millions d’euros ont ainsi été engagés dans l’Hexagone au cours des 6 derniers mois. Ce qui représente une baisse de 76 % par rapport au premier semestre 2022, et de 62 % par rapport à la moyenne quinquennale des volumes investis en immobilier logistique. 

« Si plusieurs actifs sont en phase de commercialisation, les négociations entre vendeurs et acquéreurs potentiels peinent à aboutir. Une évolution qui s’explique par un net durcissement des conditions de financement, et la remontée brutale des taux d’intérêt amorcée mi-2022, qui complexifie aujourd’hui la lecture des valorisations d’actifs immobiliers » explique Nicolas Chomette, consultant associé en investissement chez Arthur Loyd Logistique. 

Dans ce nouveau contexte de marché, le segment des portefeuilles, qui représentait encore 55 % du volume global investi au premier semestre 2022 - soit 1,3 milliard d’euros - ne comptait plus que pour 19 % des montants engagés en première partie d’année 2023. Seules 4 transactions de portefeuilles se sont ainsi concrétisées au cours des 6 derniers mois, totalisant à peine plus de 100 millions d’euros. 

« Si plusieurs transactions de portefeuilles de grand volume sont actuellement en cours de finalisation, les investisseurs toujours actifs sur le marché se sont à ce stade principalement concentrés sur des opérations de petit volume » ajoute Nicolas Chomette. Une tendance qui explique que le recul des opérations unitaires soit moins marqué que celui des portefeuilles. Cela même s’il a néanmoins accusé une baisse de 56 % par rapport au premier semestre 2022, avec 457 millions d’euros investis. 

De manière plus globale, aucune transaction de plus de 100 millions n’a été réalisée au cours du dernier semestre, un fait sans précédent au cours des 5 dernières années. Les opérations variant entre 50 et 100 millions d’euros sont elles aussi nettement orientées à la baisse, marquant un retrait de 73 % par rapport à la première partie d’année 2022. Les transactions de moins de 50 millions d’euros connaissent quant à elles une dynamique légèrement positive, les montants investis sur ce segment au premier semestre 2023 surpassant de 5 % leur moyenne quinquennale. « La concrétisation d’une dizaine d’opérations variant entre 20 et 50 millions d’euros a ainsi plus spécifiquement contribué à animer le marché. Cela qu’il s’agisse de ventes de type Sale & Leseaback, de VEFA ou encore d’acquisitions value added » détaille Nicolas Chomette. 

Tout comme à l’accoutumée, les pôles majeurs de la Dorsale logistique concentrent - avec 345 millions d’euros investis - la majeure partie des volumes engagés dans le cadre de transactions unitaires. Si la région Auvergne-Rhône-Alpes est le seul pôle de l’Hexagone à bénéficier d’une trajectoire positive - notamment du fait de la vente 2 actifs lancés en blanc, puis loués - la région francilienne demeure le secteur privilégié par les investisseurs, avec plus de 200 millions d’euros investis. « A noter que les pôles secondaires, dans lesquels plusieurs actifs loués sur la base de baux long terme sont aujourd’hui en cours de marketing, pâtissent plus particulièrement d’une plus grande sélectivité des quelques fonds Core toujours présents sur le marché français » ajoute Nicolas Chomette. 

Alors que les investisseurs britanniques, singapouriens et australiens avaient procédé à des acquisitions d’actifs logistiques au premier semestre 2022, leur absence a plus particulièrement nui au marché de l’investissement au cours des 6 derniers mois. Dans ce contexte, les investisseurs domestiques se sont imposés comme les principaux acteurs du marché, à l’origine de 60 % du volume global engagé. Près d’une dizaine d’investisseurs français - parmi lesquels figurent La Française REIM, BNP REIM, ou encore Alderan - s’est ainsi illustrée par des acquisitions. 

« La stabilisation récente des taux directeurs appliqués par la FED et la BCE, néanmoins encore susceptibles d’être revus à la hausse, semble ainsi amener de manière logique à une pause dans la décompression du taux de rendement prime en immobilier logistique. Ce dernier n’évolue pas au deuxième trimestre 2023, se positionnant à un niveau avoisinant 4,50 % à la fin juin » ajoute Nicolas Chomette. « Une stabilisation qui intervient après plusieurs réajustements à la hausse de ce dernier. Illustration de cette nette évolution, le taux de rendement prime est revenu - en seulement un an - à son niveau de la fin d’année 2018 » conclut-il.